Nehnuteľnosť
Nehnuteľný majetok je taký majetok, ktorý je pevne spojený s pôdou a nedá sa s ním pohybovať, tzn. pozemky, budovy alebo miestnosti v budovách.
SLOVNÍK
Pozemok
Základnou črtou pozemku tak ako aj ostatných nehnuteľností, vychádza z ich samotnej podstaty. Sú nepremiestniteľné. Jeho využitie je predurčené základnými vlastnosťami a parametrami.
Lokalita
Lokalita je okrem ceny ďalším rozhodujúcim faktorom pri obstarávaní nehnuteľnosti s významným vplyvom na cenu samotnú. Výhodná poloha s dobrou dostupnosťou a blízkou občianskou vybavenosťou môže výrazne zhodnotiť pozemok alebo stavbu. Opačný efekt so sebou prináša nevhodné umiestnenie alebo zlé dopravné riešenie.
Dostupnosť
Dostupnosť vo všeobecnosti predstavuje vzdialenosť od relevantného miesta, napríklad centra mesta. V užšom ponímaní sa môže chápať aj ako dostupnosť bývania.
Občianska vybavenosť
Medzi občiansku vybavenosť patria napríklad zdravotnícke zariadenia, školy, škôlky, administratívne budovy, obchody, rôzne kultúrne zariadenia, budovy pre šport, pošty, banky, parkoviská, alebo parkovacie domy, ale aj hotely, penzióny a ubytovne.
Inžinierske siete
Inžinierske siete sú dôležitým faktorom ovplyvňujúcim výber pozemku. Vybavenie inžinierskymi sieťami je definované pripojením na vodovod, plynovod, kanalizáciu a elektrické vedenie a tiež pripojenie k telekomunikačným sieťam a prístupovej ceste. Výstavba na pozemku, na ktorom nie sú privedené inžinierske siete sa môže predražiť o viac ako 30 eur na meter štvorcový. Samotná cena inžinierskych sietí závisí najmä od vzdialenosti jednotlivých prípojok od miesta stavby.
Prístupová komunikácia
Zaistenie prístupu k pozemku z verejnej komunikácie býva jednou zo základných otázok pri príprave realizácie stavby, pretože prístupová cesta je podmienkou stavebného povolenia. V prípade, že daný pozemok nemá prístupovú cestu, jeho majiteľ sa môže dohodnúť s vlastníkom susedného pozemku so zabezpečeným prístupom. A to buď na odkúpení časti susedného pozemku potrebného pre cestu, na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu, alebo na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku.
Územné plánovanie
Územné plánovanie určuje ciele a úlohy, podklady, druhy a obsah, obstarávanie, územné konanie a územné rokovanie.
Územný plán
Pri plánovaní každého stavebného projektu je potrebné rešpektovať záväznú smernicu, územný plán, ktorý je základným nástrojom pre povoľovací proces a podkladom pre vydanie územného rozhodnutia. Regulatívy priestorového usporiadania a funkčného využívania územia usmerňuje umiestnenie a usporiadanie budúceho objektu alebo vykonávanie určitej činnosti v území.
Koeficient zastavanosti
Koeficient zastavanosti udáva maximálnu plochu, ktorú je v rámci regulatívu na vymedzenom území zastavať.
Index zastavaných plôch
Index zastavaných plôch predstavuje pomer plôch zastavaných objektami k celkovej výmere vymedzeného územia.
Koeficient zelene
Koeficient zelene stanovuje minimálne nároky na rozsah plôch zelene v rámci konkrétnej regulovanej funkčnej plochy.
Povolovací proces
Po získaní záväzného stanoviska mesta potrebuje investor absolvovať posúdenie vplyvov na životné prostredie, prejsť územným, stavebným a napokon kolaudačným konaním. V každom z krokov je okrem samotného projektu potrebné veľké množstvo (v niektorých prípadoch aj viac ako sto) rôznych stanovísk a vyjadrení. Okrem toho sa do procesu zapája aj verejnosť, ktorá svojimi pripomienkami výrazne predlžuje a tým aj predražuje výstavbu. Významnú rolu v rámci povoľovacieho procesu zastáva stavebný úrad.
Záväzné stanovisko
Pod pojmom záväzné stanovisko sa myslí vyjadrenie alebo súhlas dotknutého orgánu, ktorým sa má zabezpečiť ochrana osobitných záujmov pri stavení, napríklad ochrana zdravých životných podmienok, ochrana vôd alebo požiarná ochrana.
Územné rozhodnutie
Územné rozhodnutie je predpokladom pre vydanie stavebného povolenia. Hlavnou podmienkou vydania územného rozhodnutia je, aby navrhovaná zmena na území bola v súlade s územným plánom obce a územným plánom zóny. Podľa stavebného zákona je možné umiestňovať stavby, meniť využitie územia a chrániť dôležité záujmy v území len ak je vydané územné rozhodnutie, ktorým je Rozhodnutie o umiestnení stavby, Rozhodnutie o využití územia, Rozhodnutie o chránenom území a Rozhodnutie o ochrannom pásme. Rozhodnutie o stavebnej uzávere. Rozhodnutie o umiestnení stavby sa určuje stavebný pozemok, umiestňuje sa stavba na ňom, určujú sa podmienky na umiestnenie stavby, určujú sa požiadavky na obsah projektovej dokumentácie a čas platnosti rozhodnutia.
Stavebné rozhodnutie
Stavebné rozhodnutie sa spravidla vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Okrem toho sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
Stavebný zákon
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku je zákon, ktorý právne vymedzuje základné úlohy a povinnosti účastníkov stavby.
Stavebný poriadok
Stavebný poriadok obsahuje predpisy pre oprávnenie projektovej a inžinierskej činnosti, predpisy pre používanie výrobkov pre stavbu, povoľovanie nových stavieb, žiadosti o stavebné povolenie, vytýčenie stavieb, užívanie a kolaudáciu, zmeny v užívaní, údržbe a odstraňovaní stavieb. Obsahuje tiež predpisy pre štátny stavebný dozor.
Stavebný úrad
Stavebný úrad dohliada na zákonnosť postupov pri realizácii stavebných činností. Vedie územné konanie, okrem územia vojenských obvodov a vydáva územné rozhodnutia, ich zmeny a rozhodnutia o stavebnej uzávere. Vedie stavebné konanie a vydáva stavebné rozhodnutia o povolenie na stavby a ich zmeny. Rozhoduje o predĺžení platnosti stavebného povolenia. Vedie kolaudačné konanie a vydáva kolaudačné rozhodnutia na stavby, na ktoré vyžadí stavebné povolenie. Stavebným úradom je obec alebo miestne úrady v Bratislave a v Košiciach.
EIA
Environmental Impact Assessment (EIA) – po slovensky Posudzovanie vplyvov na životné prostredie – je jedným z nástrojov environmentálnej politiky na uskutočňovanie trvalo udržateľného rozvoja. Jeho účelom je komplexné zistenie, opísanie a vyhodnotenie predpokladaných vplyvov navrhovanej činnosti.
Kolaudačné rozhodnutie
Kolaudačné rozhodnutie je záverečným procesom výstavby nehnuteľnosti, výsledkom ktorého by malo byť kolaudačné povolenie na užívanie dokončenej stavby alebo tej časti stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie. Kolaudačným rozhodnutím sa teda povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky jeho užívania.
Lehoty povoľovacieho procesu
Neadekvátne dlhý čas od podania návrhu na získanie záväzného stanoviska mesta až po obdržanie stavebného povolenia, ktoré je podmienkou na začatie výstavby, je jednou z hlavných príčin trvalého nedostatku nových rezidenčných nehnuteľností. Získanie jednotlivých povolení môže v niektorých prípadoch trvať aj roky. Niektoré procesy dokonca nemajú definované žiadne časové lehoty, čo umožňuje pri posudzovaní určitých projektov dlhodobo nekonať a pri iných naopak, konať nadprimerene rýchlo.
Investičný projekt
Investičný projekt predstavuje určitý zámer orientujúci sa na nehnuteľnosť, ktorého cieľom je predovšetkým dosiahnutie zisku. Samotná snaha o dosiahnutie maximálneho zisku však sama o sebe nestačí. Ak má byť developer úspešný a dosiahnuť svoj cieľ, je potrebné aby sa snažil aj o spokojnosť ostatných zainteresovaných strán. Zámerom sa tak môže okrem zisku stať napr. snaha o pokrytie dopytu po bytoch alebo vytvorenie nového objektu pre spokojný život v danej lokalite. Zodpovedný developer by sa mal snažiť pokryť potreby svojich klientov aj zasadiť projekt do okolia v súlade s existujúcou zástavbou.
Developerský projekt
Developerský projekt sa môže chápať buď ako každá malá úprava, ktorá vyústiťuje do stavebného rozvoja napr. vznik drobnej stavby alebo ako investičný projekt.
Cena pozemku
Cena pozemku sa môže výrazne líšiť v závislosti od druhu, polohy ale aj jeho veľkosti. Pozemkom môže byť orná pôda, chmelnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria a ostatné plochy.
Orná pôda
Orná pôda patrí medzi najrozšírenejšie druhy pozemkov na celom území SR. Na Slovensku v súčasnosti neexistuje jeden cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Na určenie ceny je preto potrebné prihliadať na hodnotu pozemku a akceptovanie trhu. Hodnota pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu sa určuje podľa bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek (BPEJ) a príslušných sadzieb. Priemerná cena za m² pôdy na Slovensku sa pohybuje na úrovni 0,85 eura. Pre kúpu a predaj však platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany. Táto dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam a je nezávislá na hodnote poľnohospodárskeho pozemku vypočítaného, či už podľa znaleckého posudku, alebo podľa iných existujúcich právnych predpisov.
Stavebný pozemok
Stavebný pozemok je pojmom nachádzajúci sa v Stavebnom zákone, ale už nie v katastri nehnuteľností. Zákon definuje stavebný pozemok ako časť územia, ktorá je určená územným plánom obce, územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok, ktorý je zastavaný stavbou. V prípade že chcete stavebnú stavbu na pozemku s klasifikáciou orná pôda, chmelnice, vinice, záhrada, ovocný sad alebo trvalý trávnatý porast musí najprv požiadať o vyňatie pozemku z poľnohospodárskej pôdy alebo z lesného pôdneho fondu. Stavebným pozemkom sa pozemok stáva až v momente vydania právoplatného stavebného povolenia. Viac ako 90% stavebných pozemkov v ponuke na predaj v skutočnosti ešte stavebnými pozemkami nie sú.
Cena materiálu
Cena materiálu by nemala zahŕňať len hodnotu finálneho výrobku, ale celý životný cyklus. Tu je zahrnutá cena za údržbu, výmenu a likvidáciu odpadu.
Cena práce
Osobitnou kategóriou vplývajúcou na stavebníctvo a následne aj na tvorbu ceny sú okrem stavebných materiálov aj osobné náklady na zamestnancov pracujúcich v tejto oblasti. Podobne ako v celom hospodárstve tak aj v stavebníctve v rámci celého Slovenska rastú, aj keď mierne odlišnou dynamikou. Mzdy v stavebníctve aj popri krátkych medziročných poklesoch dlhodobo rastú.
Poplatok za rozvoj
Poplatok za rozvoj bol zavedený zákonom č. 447/2015 Z. z. o miestnom poplatku za rozvoj v znení zákona č. 375/2016 Z. z. a má slúžiť pre obce ako jeden zo zdrojov na vybudovanie sociálnej a technickej infraštruktúry. Maximálna zákonom stanovená výška poplatku za rozvoj (35 eur/m² zastavanej plochy) zvyšuje priemernú cenu na výstavbu bytu s užitkovou plochou 50 m² o približne 2,2 tisíc eur.
Cena bytu/domu
Na určenie spravodlivej ceny bytov sa najčastejšie používa porovnávacia metóda so zameraním na podobné projekty v obdobnej lokalite a úrovní štandardu. O správne nastavení trhovej ceny hovoríme vtedy, ak po prevode vlastníctva ostane kupujúcemu a predávajúcemu dojem, že uzavreli výhodný obchod. Okrem teórie ceny však treba prihliadať aj na cenu samotnej lokality. Až približne 75% nákladov na 1 byt (bez započítania finančných nákladov) je tvorený nákladmi na výstavbu. Náklady na pozemok priemerne predstavujú 5 – 15%, zvýšené sú administratívne náklady vrátane projektovej dokumentácie. Priemerná cena na výstavbu bytu s užitkovou plochou 50 m² s pozemkom za 100 eur/m² (v závislosti od lokality) a stavebných nákladov 900 eur/m² by tak predstavovala 75 000 eur. Kalkulácia ceny výstavby bytového domu pri plnom využití regulatívov územia (tie sú tiež rôzne v závislosti od územného plánu). Do tejto ceny na výstavbu bytu nie sú zahrnuté finančné náklady a poplatok za rozvoj, ktorých výška sa tiež odlišuje v závislosti od lokality a spôsobu financovania projektu.
Dopyt/ponuka
Výraznejšie aktivity na trhu s nehnuteľnosťami sú sprevádzané aj zmenami v cenových reláciách pri transakciách či už s bytmi alebo ďalšími nehnuteľnosťami. Základným vplyvom pôsobenia cien majetku vo voľnom trhovom prostredí je rovnováha ponuky a dopytu. Potreba bývania môže výrazne akcelerovať dopyt. V prípade, že ponuka bývania značne zaostáva, výsledkom je prudký rast cien domov a bytov alebo cien iným rôznych segmentov komerčných nehnuteľností. Dopyt býva ovplyvnený kúpyschopnosťou obyvateľstva.
Provízia
Provízia je odmena makléra za sprostredkovateľskú činnosť, ktorú znáša ten, kto si tieto služby objednáva respektíve pre koho realitný maklér pracuje. Pokiaľ tak učiní predávajúci, tak platí, že realitný maklér by mal dokázať urobiť všetko pre to, aby sa nehnuteľnosť predala za čo najvyššiu cenu, v čase na akom sa s majiteľom nehnuteľnosti dohodol. Štandardná výška provízie sa na slovenskom trhu bežne pohybuje v rozpätí 2-5% z ceny a v závislosti od typu, lokality nehnuteľnosti a predpokladanej zložitosti predaja. Niekedy je určovaná fixnou sumou, inokedy percentom. Podmienkou jej vyplatenia je, že nehnuteľnosť bola predaná a kúpna cena zaplatená. Majiteľ nehnuteľnosti teda neplatí, ak mu maklér nepomohol zrealizovať obchod za akceptovateľných podmienok. V prípade, ak si svojho makléra najal kupujúci, obvykle sa časť provízie vypláca vopred paušálne a zvyšok po uskutočnení transakcie. Pri prenájme nehnuteľností je zaužívaná výška provízie na úrovni jedného mesačného nájmu.
Kataster nehnuteľností
Kataster nehnuteľností je informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis a údaje o ich geometrickom (tvar a rozmery nehnuteľností) a polohovom určení. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo (trvajúce viac ako 5 rokov). Všetky údaje katastra sú členené podľa katastrálnych území.
Katastrálna mapa
Veľmi užitočným nástrojom pri získavaní informácií o polohe ale aj vlastníctve nehnuteľnosti môže byť katastrálna mapa, ktorá zobrazuje všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Na katastrálnej mape sú pozemky označené parcelnými číslami.
Parcela registra C (CKN parcela)
Parcela registra C je parcela, ktorej hranice sú v teréne viditeľné a zobrazené na katastrálnej mape.
Parcela registra E
Parcela registra E (EKN parcela) je parcela, ktorej hranice v teréne nie sú viditeľné, nie sú vytýčené geodetom a zväčša sa nachádzajú v extraviláne. Parcela registra E je možné zmeniť na parcelu registra C geometrickým plánom, ktorého súčasťou je aj vytýčenie lomových bodov hranice pozemku v teréne.
List vlastníctva
List vlastníctva (často nazývaný iba LV) je základný dokument, ktorý slúži na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnosti. Obsahuje základné údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a iných vzťahoch k nehnuteľnostiam.
Vecné bremeno
Vecné bremená obmedzujú vlastníka stavby a pozemku v prospech iného. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú viazané na vlastníctvo nehnuteľnosti a musia byť opakovateľnej povahy.
Jednotková cena
Na slovenskom realitnom trhu v súčasnosti neexistuje všeobecne akceptovateľný vzorec pre výpočet ceny za 1 m² plochy bytu. V našom prípade vyzdvihujeme vykurovaciu plochu bytu na úkor nevykurovacej plochy bytu (pivnice, balkóny, loggie a terasy).
Absolútna cena
Absolútna cena vyjadruje celkovú cenu nehnuteľnosti. V prípade bytu alebo domu predstavuje predajnú cenu. Parkovacie miesta nie sú započítané v tejto cene. Pivničné kobky sa započítavajú na základe evidencie developera.
Trhová cena
Trhová cena je ovplyvňovaná viacerými faktormi. Medzi všeobecné kritériá sa zaraďuje lokalita, umiestnenie v rámci budovy, dispozičné riešenie, veľkosť, rozloha, podlahová a úžitková plocha, vek a technický stav stavby ale aj občianska vybavenosť v blízkom okolí alebo bezpečnosť lokality. Trhová cena hovorí o aktuálnej hodnote nehnuteľnosti na trhu a je odrazom ponuky a dopytu.
Holobyt
Holobyt je byt v novostavbe, v ktorom sú zväčša dokončené podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory, no nedisponuje štandardným vybavením. Veľkou výhodou holobytu je možnosť upraviť dispozíciu bytu.
Štandard
Byt so štandardom v novostavbe, na rozdiel od holobytu, disponuje štandardnou vybavenosťou (podlahy, obklady, dlažby, sanitu, dvere, zárubne a pod.), ktorá je zahrnutá v cene bytu.
Dispozícia bytu
Pod pojmom dispozícia rozumieme rozmiestnenie miestností v byte. Vytvoriť dobrú dispozíciu je hlavnou úlohou architekta pri kreslení projektu.
Úžitková plocha
Úžitková plocha je totožná s obytnou plochou. Abstrahuje od nevykurovacej plochy bytu.
Celková plocha
Celková plocha bytu alebo domu je tvorená úžitkovou plochou vrátane nevykurovacej plochy.
Kúpyschopnosť obyvateľstva
Kúpyschopnosť obyvateľstva vyjadruje kúpnu silu, teda množstvo statkov a služieb, ktoré sa dajú kúpiť za jednu jednotku meny. Najpriamším ukazovateľom dopytu kúpyschopného obyvateľstva je úroveň mzdy.
Index dostupnosti bývania
Na dostupnosť bývania má zásadný vplyv vývoj cien nehnuteľností, úrokových sadzieb úverov a osobný disponibilný príjem (mzda). Rozdielny vývoj kľúčových premenných, môže spôsobiť veľké rozdiely v dostupnosti bývania medzi jednotlivými regiónmi. Uvedenú problematiku je teda dôležité sledovať aj z regionálneho hľadiska.